В этом споре специалисты Аксёнов Групп осуществляли защиту интересов ответчика.
В экономический суд Витебской области индивидуальным предпринимателем С (истцом) к унитарному предприятию «А» (ответчику) был предъявлен иск, в котором истец просил суд взыскать с ответчика 13 681,64 рублей из которых 13 121 рублей неустойка и проценты за пользование чужими денежными средствами, а 560,64 рублей - основной долг за эксплуатационные услуги.
Возражая против иска юристы Аксёнов Групп указали на несоразмерность заявленных истцом ко взысканию с ответчика сумм неустойки и процентов за пользование чужими денежными средствами наступившим для истца отрицательным последствиям и просили суд, на этом основании, уменьшить размер подлежащей взысканию неустойки и процентов.
В отзыве на иск мы также просили суд полностью отказать в удовлетворении заявленного в иске требования о взыскании долга за эксплуатационные услуги, поскольку такие услуги ответчику фактически не оказывались.
Суд первой инстанции из первоначально заявленных истцом к ответчику требований о взыскании 13 681,64 рублей удовлетворил иск только на сумму 2213,08 рублей (т.е. всего на 16% от цены иска), взыскав 1652,44 рубля неустойки и процентов, а также взыскав с ответчика 560,64 рублей основного долга за эксплуатационные услуги.
Ознакомившись с содержанием мотивировочной части решения суда первой инстанции, специалисты Аксёнов Групп согласились с выводами суда о взыскании с ответчика сумм неустойки и процентов за пользование чужими денежными средствами, поскольку просрочка оплаты действительно имела место и поскольку размер подлежащих взысканию денег был уменьшен судом более чем на 10 000 рублей (на таком значительном уменьшении и настаивали в возражениях на иск юристы ответчика).
Вместе с тем юристы Аксенов Групп пришли к выводу о незаконности решения суда первой инстанции в части взыскания с ответчика 560,64 рублей основного долга за эксплуатационные услуги.
Поэтому была подана апелляционная жалоба, в которой юристы Аксёнов групп просили суд апелляционной инстанции решение суда первой инстанции изменить, в удовлетворении искового требования о взыскании 560,64 рублей долга за эксплуатационные услуги отказать.
По результатам рассмотрения апелляционной жалобы суд апелляционной инстанции признал изложенные в апелляционной жалобе доводы законными и обоснованными, а потому апелляционную жалобу удовлетворил: решение суда первой инстанции в части взыскания с ответчика 560,64 рублей основного долга за эксплуатационные услуги изменил и постановил в этой части в иске отказать.
Ниже мы приводим обстоятельства, изложенные в апелляционной жалобе специалистами Аксёнов Групп и явившиеся основанием для изменения решения суда первой инстанции.
1.Судом первой инстанции не установлены со всей достоверностью обстоятельства, имеющие значение для дела.
Выяснение всех обстоятельств дела, касающихся существа эксплуатационных услуг, на оказании и на оплате которых настаивает истец, входит в предмет доказывания по делу: для того что бы вынести законное и обоснованное решение важно определить какие же именно услуги были оказаны ответчику (в чем конкретно они заключались). Только со всей достоверностью установив это можно судить о том, являются ли такие услуги эксплуатационными, являются ли они необходимыми, стоят ли они разумную цену, и, установив все такие обстоятельства, ответить на вопрос: обязан ли ответчик платить истцу 560,64 рублей.
Ничего перечисленного в предыдущем абзаце судом первой инстанции сделано не было, в результате чего вынесено незаконное и необоснованное решение, из содержания которого невозможно уяснить, что же за услуги были оказаны истцом ответчику, которые последний обязан оплатить.
2.Суд первой инстанции необоснованно посчитал доказанным факт оказания эксплуатационных услуг только на основании отсутствия письменных возражений ответчика, которые тот не направил истцу в установленный договором аренды срок.
Обосновывая вывод о том, что эксплуатационные услуги на сумму 560,64 рублей были оказаны в июне 2017 года и подлежат оплате ответчиком суд первой инстанции сослался на положения п. 2.2.14 Договора аренды, в соответствии с которым арендатор (ответчик) обязан подписывать выставленные счета-фактуры (акты оказанных услуг) и направлять их в адрес арендодателя (истца) в течении 5 рабочих дней с момента получения, либо в такой же срок предоставить мотивированный отказ от подписания. В случае непредставления счет-фактуры (акта выполненных работ), либо мотивированного отказа от подписания в пятидневный срок, счет-фактура считается подписанной (акт оказанных услуг считается подписанным, а услуга принятой).
Суд первой инстанции пришел к выводу, что поскольку ответчик не возразил в пятидневный срок с даты получения счет-акта, то указанные в счет-акте эксплуатационные услуги следует считать принятыми, так как в судебном заседании ответчик не предоставил доказательств того, что эксплуатационные услуги ему оказаны не были.
Вместе с тем суд первой инстанции не принял во внимание, то обстоятельство, что полученный ответчиком от истца счет-акт, не дает никакого представления о том, в чем конкретно заключались оказанные в июле 2017 года и подлежащие оплате услуги.
Нельзя согласиться или не согласиться непонятно с чем.
Законодательство Республики Беларусь не содержит определения термина «эксплуатационные услуги».
Очевидно, что термин «эксплуатационные услуги» - это термин, объединяющий большое количество самых различных услуг, каждая из которых имеет свое конкретное содержание (описание) и назначение, каждая такая услуга имеет свою стоимость, оказание каждой такой услуги обусловлено необходимостью, поэтому только голословного заявления об оказании «эксплуатационных услуг» не достаточно, чтобы ясно понимать о каких именно услугах в данном конкретном случае идет речь.
Доказывать факт отсутствия оказания той или иной услуги в суде возможно только при условии, когда понятно, о какой именно услуге идет речь. Истец же, в судебном заседании голословно заявив о том, что эксплуатационные услуги оказаны, не предоставил никаких доказательств того, ЧТО это были за услуги и что эти услуги, по своему содержанию, были необходимы в июле 2017 года для эксплуатации арендуемого помещения.
Таких обстоятельств недостаточно, что бы прийти к выводу о том, что факт оказания подлежащих оплате ответчиком эксплуатационных услуг со всей достоверностью установлен.
3.Судом первой инстанции необоснованно не были приняты во внимание доводы ответчика о том, что он не признает факта оказания ему эксплуатационных услуг, не принимал эти услуги, и не обязан их оплачивать, поскольку:
- во-первых, текст договора аренды не дает никакого представления о том, что за услуги, поименованные в тексте договора эксплуатационными, должны оплачиваться арендатором, т.е. стороны договора аренды не пришли к соглашению о содержании конкретных услуг, которые должны быть оплачены;
- во-вторых, ответчиком не было подписано ни одного направленного истцом счет-акта оказанных эксплуатационных услуг или счета на их оплату, которые подтверждали бы, что ответчик понимал, что за услуги ему оказаны и согласился с фактом их оказания;
- в-третьих, приложенные к иску счет-акты не содержат никакого описания фактически оказанных эксплуатационных услуг в периоде, за который они выставлялись (счет-акты не позволяют судить о существе (конкретном содержании) хозяйственной операции, поименованной в счет-акте эксплуатационными услугами), тогда как оплата коммунальных услуг в этих документах детализирована (за воду, за электроэнергию, за стоки, за обслуживание пожарной сигнализации и пр.). Таким образом, счет-акты, в части описания такой хозяйственной операции как эксплуатационные услуги, не соответствуют требованиям п. 2 ст. 10 Закона Республики Беларусь от 12.07.2013 года № 57-З «О бухгалтерском учете и отчетности» к первичным учетным документам, поскольку не отражают содержания хозяйственной операции, а потому факт получения такого счет-акта не может порождать возникновения обязательства по его оплате и не может являться основанием для отражения такой хозяйственной операции в бухгалтерском учете;
- в-четвертых, ответчик за весь период аренды ни разу не оплатил эксплуатационные услуги;
- в-пятых, с даты заключения договора аренды (17.05.2016г) по 01.07.2017 года (т.е. на протяжении более года), истец не выставлял ответчику счета на оплату эксплуатационных услуг (т.е. оказание таких услуг не было необходимым для содержания и обслуживания арендуемого помещения) и стал выставлять такие счета только после подписания договора на оказание таких услуг с исполнителем - аффилированным лицом (от заказчика договор подписан истцом, а от исполнителя – ее мужем), таким образом, истцом не доказана сама необходимость оказания таких услуг «дружественным» истцу юридическим лицом.
4.Предоставленный истцом договор на оказание услуг по содержанию, эксплуатации и ремонту нежилых помещений от 01.06.2017 года, письменные пояснения по заявленным исковым требованиям от 26.12.2018 года опровергают факт оказания эксплуатационных услуг.
Из материалов дела следует, что 01.06.2017 между истцом и ООО «О» заключен договор на оказание услуг по содержанию, эксплуатации и ремонту нежилых помещений, по условиям которого ООО «О» приняло на себя обязательства оказывать истцу эксплуатационные услуги, а истец обязался принимать и оплачивать их.. Согласно акту прием-передачи №1 от 01.07.2017 к данному договору истец передал на обслуживание ООО «О» 4 (четыре) изолированных помещения, в том числе изолированное помещение с инвентарным номером 630/D-43084, площадью 162,5 квадратных метров, расположенное по адресу: город М., ул.Космонавтов,1А-70.
В своих письменных пояснениях суду от 26.12.2018 года истец сообщил, что он понимает под эксплуатационными расходами «расходы на поддержание в надлежащем и исправном состоянии мест общего пользования, крыши, стен строения, прилегающей территории и так далее» и указал, что оплачивает их с 01.06.2017 года эксплуатирующей организации совместного домовладения по адресу: г. М., ул. Космонавтов, д. 1А.
Таким образом, существо подлежащих оплате ответчиком услуг, по мнению истца – это расходы на поддержание в надлежащем и исправном состоянии мест общего пользования, крыши, стен строения, прилегающей территории и так далее.
Судом первой инстанции не было принято во внимание, что в материалах дела отсутствуют доказательства существования такого совместного домовладения, которое обслуживается эксплуатирующей организацией ООО «О».
Так, в соответствии со ст. 1 Закона Республики Беларусь от 08.01.1998г. №135-З «О совместном домовладении» совместное домовладение - это правоотношения собственников недвижимого имущества, включающего земельный участок и расположенные на нем здание (здания) и (или) иные объекты недвижимости, отдельные части которого находятся в государственной и (или) частной форме собственности двух и более собственников, а остальные части являются общей долевой собственностью.
В соответствии со ст. 1 указанного выше Закона: общее имущество - обслуживающие более одного собственника части недвижимого имущества: лестничные клетки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, крыши, технические этажи и подвалы, другие места общего пользования, конструкции дома, механическое, электрическое, сантехническое и иное оборудование, находящееся за пределами или внутри нежилых помещений, элементы инженерной инфраструктуры, озеленения и благоустройства, а также отдельно стоящие объекты, служащие целевому использованию здания, и право землепользования.
Объект недвижимости по адресу г. М. ул. Космонавтов д. 1А является пятиэтажным жилым домом, на первом этаже которого размещены нежилые помещения (в том числе арендуемое ответчиком помещение).
Четыре этажа квартир в этом жилом доме принадлежат различным собственникам – гражданам.
В соответствии со ст. 15 Закона о совместном домовладении собственники недвижимого имущества совместного домовладения вправе самостоятельно выбрать способ управления таким имуществом. Управление недвижимым имуществом совместного домовладения может осуществляться одним из следующих способов: непосредственным управлением; управлением через товарищество собственников; иным способом, предусмотренным законодательством Республики Беларусь. Решение о выборе способа управления недвижимым имуществом совместного домовладения принимается на общем собрании собственников.
Порядок проведения общего собрания собственников по выбору способа управления недвижимым имуществом совместного домовладения определен ст. 17 Закона о совместном домовладении в соответствии с положениями которой решение о выборе способа управления недвижимым имуществом совместного домовладения принимается большинством голосов присутствующих на собрании собственников или их представителей.
Общее собрание собственников жилого дома в г. М., ул. Космонавтов д. 1А, не собиралось, договор по управлению общим имуществом совместного домовладения с ООО «О» не заключало, общее имущество жилого дома Обществу с ограниченной ответственностью «О» не передавало (в материалах дела доказательства обратного отсутствуют).
Таким образом, в настоящее время общее имущество жилого дома и его прилегающая территория фактически обслуживается организацией, осуществляющей эксплуатацию жилого фонда – местным ЖРЭО или ЖКХ. Именно такая организация в действительности занимается поддержанием в надлежащем и исправном состоянии мест общего пользования, крыши, стен жилого дома, прилегающей территории и так далее.
Из приложенного к подписанному истцом и ООО «О» договору от 01.06.2017 года акту приемки передачи №1 помещения на обслуживание от 01.07.2017 года следует, что заказчик (истец) «передал на обслуживание» исполнителю (ООО «О») только 4 нежилых помещения, собственником которых является истец и всё.
Никаких крыш, стен жилого дома, прилегающей территории и иного общего имущества жилого дома по ул. Космонавтов д. 1А для их обслуживания Обществу с ограниченной ответственностью «О» никто не передавал (в материалах дела, документы, опровергающие такое утверждение отсутствуют).
Следовательно, ООО «О» не оказывало эксплуатационные услуги по «поддержанию в надлежащем и исправном состоянии мест общего пользования, крыши, стен жилого дома, прилегающей территории и так далее», как это бездоказательно утверждает истец в своих письменных пояснениях по заявленным исковым требованиям от 26.12.2018 года.
5.Судом первой инстанции не принято во внимание то обстоятельство, что конкретные указанные в заключенном с ООО «О» договоре услуги попросту не могли быть оказаны ответчику в июле 2017 года, не смотря на то, что стоимость их оказания включена в тариф.
В июле 2017 года ООО «О» не осуществлялись и не могли осуществляться следующие работы, перечисленные в приложении №3 к договору от 01.07.2017г. и включенные в тариф исполнителя в размере 3 рубля за 1 кв. м. с учетом коэффициента:
- уборка мест общего пользования нежилых зданий (такая услуга не могла быть оказана, поскольку арендуемое помещение находится в жилом доме и поскольку места общего пользования по акту приемки передачи, приложенному к договору с ООО «О» не передавались);
- уборка прилегающей к зданию территории, в том числе деревьев, газонов и кустарников (на фотографии дома видно, что сразу за наружной границей стены дома начинается тротуар, т.е. территория города, содержание и обслуживание которой финансируется из городского бюджета);
- уход за зелеными насаждениями (газонами, деревьями, кустарники и др.) (на фотографии видно, что газоны и кустарники отсутствуют, а стоящие рядом деревья являются коммунальной собственностью (а не собственностью истца) и уход за ними осуществляется за счет города);
- организация вывоза твердых бытовых отходов, нечистот (в соответствии с п. 2.2.12. заключенного между истцом и ответчиком договора аренды ответчик обязан содержать переданное ему имущество в надлежащем этическом и техническом состоянии, поддерживать чистоту, поддерживать имущество в исправном состоянии, осуществлять текущий ремонт за свой счет не чаще одного раза в два года. В соответствии с п. 2.4.2. договора аренды ответчик имеет право собственности на отходы, образующиеся в ходе его деятельности, таким образом ответчик самостоятельно занимался вывозом отходов своей хозяйственной деятельности. Тогда как твердые бытовые отходы - это отходы потребления, образующиеся у населения, в том числе при приготовлении пищи, уборке и ремонте жилых помещений, содержании придомовых территорий и мест общего пользования, содержании в жилых помещениях домашних животных и птиц, а также устаревшие, пришедшие в негодность предметы домашнего обихода. Т.е., вывоз твердых бытовых отходов – это не эксплуатационная услуга, а коммунальная услуга, которая оказывается населению (гражданам жилого дома));
- прочистка внутренних инженерных систем здания (такая услуга не оказывалась в июле 2017 года, поскольку предполагает осуществление контроля специалистом во время ее оказания, заблаговременное предупреждение пользователей помещений о прочистке инженерных систем (в помещении арендатора система отопления), тогда как в арендуемом помещении специалист ООО «О» не появлялся о прочистке инженерных систем не уведомлял, систему отопления в арендуемом помещении не осматривал и во время прочистки не контролировал, прочистка фиксируется в специальных журналах, которые могли быть представлены истцом в судебное заседание в доказательство оказания такой услуги в июле 2017 года, но предоставлены не были);
- отведение атмосферных, талых и грунтовых вод (атмосферные и талые воды отводятся с использованием городских коммуникаций);
- контроль за расходом тепловой энергии не производился, потому что в июле отопительный период еще не начался и такая энергия не потреблялась; проведение поверок контрольно-измерительных приборов осуществляется специализированной организацией, а не ООО «О» (проведение поверок фиксируется в специальных журналах);
- мероприятия по уборке с крыш снега и ледяных образований, а также уборка и защита покрытий дворовых проездов, тротуаров, и пешеходных дорожек от снега и наледи в июле так же не могли производиться;
- техническая инвентаризация основных фондов (техническая инвентаризация основных фондов выполняется собственником имущества, факт ее проведения подтверждается инвентаризационными описями и составленными на их основании ведомостями. Техническая инвентаризация основных фондов истца не является эксплуатационной услугой);
- поддержание внешнего благоустройства фасадов зданий в соответствии с нормативными требованиями (в июле 2017 года фасад жилого дома не ремонтировался, не красился, ни благоустраивался иным образом, документы об обратном в материалах дела отсутствуют);
- ремонт и окраска малых архитектурных форм, скамеек и др. (малые архитектурные формы и скамейки отсутствуют, поэтому не могли ремонтироваться и краситься в июле 2017 года).
Перечисленные работы, по своему характеру, предполагают оказание услуг всем собственникам всего жилого дома, т.е. предполагают, что ООО «О» является управляющей организацией, тогда как имеющиеся в материалах дела документы не подтверждают этого.
6. При принятии обжалуемого решения суд первой инстанции не смутило, что:
- во-первых, истец, заявив в иске о долге, ни разу не появился в судебное заседание и не дал никаких пояснений суду об обстоятельствах возникновения такого долга;
- во-вторых, представитель истца не дал никаких пояснений о том, какие же именно услуги оказывались ответчику в июле 2017 года и стоили 560,64 рублей;
- в-третьих, из содержания досудебной претензионной переписки сторон спора следует, что истец не предоставлял ответчику никакой подробной информации о том, в чем же конкретно заключаются услуги, которые были оказаны в каждом месяце и за которые ответчик должен платить каждый месяц одинаковую сумму - 560,64 рублей;
- в-четвертых, иск заявлен всего на сумму 13681,64 рублей, требование о взыскании долга за эксплуатационные услуги заявлено в тексте иска последним и всего за один месяц (что указывает на то, что истец сам сомневается в перспективе взыскания этих денег (сомневается в том, что вправе притязать на эти деньги) и потому заявляет это требование как «пробный шар», не желая терять госпошлину и требовать от ответчика оплату эксплуатационных услуг за весь период аренды с июля 2017 года по апрель 2018 года;
- в-пятых, доказательством оказания таких услуг является договор, датированный 01.06.2017 года, подписанный истцом и ее близким родственником (мужем) директором ООО «О», т.е. договор, подписан с аффилированным лицом;
- в-шестых, указанный в предыдущем абзаце договор не был изначально приложен к иску, никогда не упоминался в переписке между истцом и ответчиком, а был предоставлен уже в судебное заседание, и только по ходатайству ответчика и по настоянию суда, после объявления перерыва;
- в-седьмых, приложенные к договору от 01.06.2017 года акты межу истцом и организацией, подконтрольной ее близкому родственнику не содержат никакой детализации оказанных услуг (не позволяют установить, что же именно за услуги были оказаны и являются ли они эксплуатационными и необходимыми);
- в-восьмых, не приложено доказательств того что истец по этому договору заплатил хоть какие-нибудь деньги;
- в-седьмых, в тексте договора от 01.06.2017 года упоминается о приложении №4, поименованном Правила взаимодействия арендаторов и собственников с эксплуатирующей организацией, тогда как это приложение суду не предоставлено и в материалах дела отсутствует (о том, что существует некая эксплуатирующая организация близкого родственника арендодателя, услуги которой арендатор теперь обязан оплачивать, арендатор-ответчик узнал только в судебном заседании, ни в договоре аренды, ни в переписке она ни разу не упоминалась истцом, не смотря на то, что логично, сразу после заключения договора сообщить арендатору об этом обстоятельстве и о необходимости допускать в арендуемое помещение работников этой организации для оказания ими эксплуатационных услуг);
- в-восьмых, в тексте приложения к договору от 01.06.2017 года говориться об объекте недвижимости, расположенном по адресу: г. Минск ул. К. д. 88, а не об арендуемом помещении, что указывает на то, что предоставленный суду договор был составлен в спешке, при его составлении использован текст другого договора;
- в-девятых, текст договора от 01.06.2017 года не учитывает особенности объекта недвижимости в городе М., а именно, не принимает во внимание, что это пятиэтажный жилой дом, и такое указывает на отсутствие у лиц, которые подписали этот договор действительного намерения работать в соответствии с его условиями;
- в-десятых, исполнитель (ООО «О») находится в Минске, работники ответчика после подписания истцом договора с организацией ее близкого родственника арендовали помещение еще год (длительный период времени), но никогда не видели в арендуемом помещении работников ООО «О» и никогда не видели их снаружи этого помещения и (как уже говорилось выше) никогда не слышали о них, в материалах дела нет доказательств того, что ООО «О» имеет возможность оказать все услуги, перечисленные в договоре от 01.06.2017 года.
Совокупность таких обстоятельств позволяет полагать, что договор на оказание эксплуатационных услуг был составлен истцом и ее близким родственником для того, что бы под видом оказания эксплуатационных услуг получить возможность истребовать у арендаторов истца дополнительную уплату денег, которая не является прямо предусмотренной договором арендной платой и не является понятными для арендатора коммунальными платежами.
Такое недобросовестное поведение не должно поощряться экономическими судами и для того, что бы исключить такое поведение экономический суд должен был выяснить и истребовать у истца доказательства фактического оказания в июле 2017 года эксплуатационных услуг исполнителем, аффилированным с истцом.
В ходе судебного разбирательства судом апелляционной инстанции были истребованы у истца дополнительные документы и объяснения, а также ООО «О» было привлечено в дело в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований на предмет спора. В результате судом апелляционной инстанции было со всей достоверностью установлено, что в июле 2017 года эксплуатационные услуги ответчику не оказывались, следовательно, с ответчика не может быть взыскано 560,64 рублей в счет их оплаты.
При таких обстоятельствах, суд апелляционной инстанции удовлетворил в полном объеме апелляционную жалобу юристов Аксенов Групп.